賢くアパート経営の管理会社を選ぶ方法

「不動産は管理を買え」とよくいわれています。これは、自分が住む家を買う場合のみならず、アパート経営にあたっても同様です。アパート経営は何年も続いていくものなので、そのパートナーとなる管理会社が優秀であるに越したことはありません。

しかし、管理会社といっても千差万別で、どのように選んだらよいのかわからないという人もいるでしょう。管理会社を選ぶには、以下のポイントを確認することが重要です。

・ITをしっかり活用できているか
・入居者を見つけてくる力はあるか
・賃貸管理のノウハウがあるか

この記事では、混同しやすい管理会社と仲介会社との違いや管理会社の選び方、管理会社の優秀な提案とはどのようなものなのかなどについて解説します。
 

管理会社とは

まず、アパート経営には4人の登場人物がいることを把握しておきましょう。図にまとめると、以下のようになります。

アパートオーナーのほか、管理会社・仲介会社・入居者と全部で4人の関係者が登場します。この中で管理会社が担っている主な役割は以下の4つです。

アパートオーナーと入居者との調整役

入居者がアパートに入居後、管理会社は、入居者から寄せられる住戸内不具合の申し出やクレームなどを受け付けます。申し出やクレームなどに該当するのは、例えばガス設備の不具合や水漏れ、騒音の相談などです。

入居者から連絡が入ったら、管理会社はアパートオーナーに連絡の内容を報告し、対応について提案・相談をします。つまり、アパートオーナーと入居者との間に入って調整・折衝などを行うのが、管理会社が担う役割の一つです。

家賃の集金

入居者は、アパートに入居したら仲介会社ではなく管理会社あてに家賃を支払います。そして、管理会社は各入居者から集金した家賃をオーナーあてに送金し、滞納者がいれば併せてオーナーに報告します。

なお、滞納者に対する家賃支払いの催促も管理会社の役割です。また、滞納が数ヶ月単位で続く場合は、訴訟の提起も検討する必要がありますが、これらの調整なども管理会社が行います。

入退去時の処理

入居者が退去した時には、新しい入居者が入る前に住戸のクリーニングや設備関係の点検などが必要です。また、防犯面が気になる場合は、鍵の交換をすることもあるでしょう。こういった入退去に伴う各種処理も管理会社の役割です。

契約更新の手続き

既存の入居者が契約の更新を選択した場合、新たな契約手続きの処理も管理会社が行います。また、契約更新に伴う家賃保証契約や火災保険の契約手続きについても同様です。
 

管理会社と仲介会社とは何が違う？

ここまで管理会社の主な役割についてご紹介してきました。それでは、もう一つ登場する仲介会社が担う役割には、どのようなものがあるのでしょうか。管理会社が入居者の入居後に様々な役割を担う一方、仲介会社は入居前にその役割を果たします。

物件の広告

多くの方は、LIFULL Home’sやSUUMOなどの不動産サイトを見たことがあるでしょう。こういったwebサイトなどに広告を掲載するのは、管理会社ではなく仲介会社の役割です。

広告の掲載にあたり必要となる、間取り図の作成・物件写真の撮影・マイソク（不動産屋の店頭などによくはられている物件のチラシ）の作成も仲介会社が行います。ちなみに、マイソクの由来は、もともと物件の情報を作成していた業者の会社名です。

入居者に対する物件の紹介や内見の対応

入居者が部屋探しをするにあたって訪問する不動産屋は仲介会社です。仲介会社は入居者に対して物件の紹介や、希望がある場合は内見の対応などを行います。

なお、内見の対応には物件の鍵が必要です。しかし、鍵は管理会社が保管しているため、仲介会社は管理会社に連絡して鍵の確保に関する対応もします。

初回の賃貸借契約に関する対応

晴れて入居者が入居する物件を決定したら、賃貸借契約・火災保険の加入手続き・鍵の手配などを行います。契約前の入居者対応窓口は仲介会社なので、これらについては、初回のみ仲介会社が行います。

なお、入居者は仲介手数料を仲介会社に支払いますが、敷金・礼金・初月家賃などの支払い先は管理会社です。敷金には、退去時の修繕などに利用するために、あらかじめ入居者がオーナーに預けるという意味合いがあります。

また、礼金は入居者が契約のお礼としてオーナーに支払うというお金です。つまり、敷金も礼金も仲介会社が関与するお金ではないので、一般的な支払い先は管理会社となります。
 

管理会社の選び方

ここまで、管理会社と仲介会社とはそれぞれ違う役割を担っていることをご説明してきました。それでは、アパートオーナーはどういった基準で管理会社を選べばよいのでしょうか。

まず、よい管理会社の条件としては、主に以下のようなことが当てはまります。

・インターネットをしっかり活用できている
・入居者探しに力を入れている
・ノウハウが蓄積されている

ここからは、3つのポイントについて、それぞれどのように判断すればよいのかご説明します。

インターネットをしっかり活用できている

インターネットの対応が重要である理由は、現代では多くの入居者がインターネットで物件を探すというところにあります。

なお、宣伝広告は仲介会社が行うとご説明しましたが、仲介会社に対して宣伝広告を発注するのは管理会社です。つまり、宣伝広告のやり方やその内容は、仲介会社が独断で決定しているわけではなく、管理会社も関わりがあります。

もちろんアパートが立地しているエリアの特性にも左右される部分はありますが、多くの場合、入居者のターゲットとなるのは20代〜30代のサラリーマン・OLなどです。

この年代の人たちは、「家探し」というと必ず最初にインターネットで物件検索をします。つまり、インターネット上に物件情報がなければ、そもそも入居者の目に入らないということです。

不動産業界は、一般的にIT化が遅れている業界といわれています。特に、老舗の不動産屋ではインターネットを活用できていないケースも多いです。

管理会社を選ぶ時には、入居者募集中の物件に対し、インターネットに情報を掲載している物件の割合がどれくらいあるのかを業者に聞いてみるとよいでしょう。

入居者探しに力を入れている

アパートオーナーにとっては、空室率が低いまたは0である状態こそ最良の状態であるといえます。しかし、管理会社から見ると、よほど家賃が高くなければ1戸あたりの管理手数料月額は小さいものです。

このため、残念ながら入居者探しにいま一つ熱が入っていない管理会社も多いのが実情といえます。管理会社を選ぶ時には、直近3ヶ月程度の成約率などを確認して判断基準の一つとしましょう。

ノウハウが蓄積されている

管理会社は入居者の入居後に多くの役割を担うとご紹介しました。つまり、入居後の入居者管理も、管理会社の品質が問われる部分です。

管理会社のノウハウには管理実務の経験が如実にあらわれます。管理戸数が少ない管理会社は、オーナーに対する提案の引き出しも少ない可能性が高いです。ノウハウの多寡を探るには、管理戸数を比較してみるとよいでしょう。
 

管理会社の良い提案とは

前項で管理会社のノウハウについて触れましたが、管理会社の良い提案とは、例えばどのようなものなのでしょうか。

近年、日本では自然災害による被災が相次いでいます。例えば、昨年発生した台風19号は、長野県や福島県などに大きな被害をもたらしました。日本でアパートを経営するにあたっては、自然災害は場所を問わず無視できないリスクとなっています。

しかし、台風などの自然災害による被害を復旧するには、ほとんどの場合火災保険が適用されます。以下は復旧に際して実際に保険が適用された一例です。

・目隠しやフェンスなどの破損
・雨どいの破損
・大雨によるバルコニーからの浸水被害

そのほか、契約内容にもよりますが、外壁の落書きや盗難時の窓ガラスに関する被害なども火災保険を適用可能です。定期的に建物の点検をして、可能であれば給付請求をして費用負担を抑制するのが賢い建物のメンテナンスといえます。

あくまでも一例ですが、このような提案例があれば、その管理会社はかなり優秀です。

 

管理の手数料はいくらぐらい？

管理会社を選ぶもう一つの基準となるのは、管理の手数料です。

アパートオーナーは、賃貸管理を管理会社へ委託するにあたり、賃貸管理手数料を支払う必要があります。この手数料については、家賃の5%に設定している賃貸管理会社が多いです。

しかし、5%と法的に決まっているわけではなく、業界全体で見ると3%〜8%程度まで幅があります。また、手数料の対価となる業務内容についても法的な縛りはありません。

このため、手数料が安くても業務範囲が他の業者よりも狭い、または業務範囲が狭いのに手数料が他の業者よりも高いなどのこともあります。

なお、一般的に以下の業務は基本的なサービスとされていることが多いでしょう。

・毎月の家賃集金代行
・賃貸借契約の更新手続き
・入居者退去時の立会い

一方で、家賃滞納に関する保証や清掃・点検といった建物管理などについては別途有償サービスとされているケースもあります。手数料と業務内容については、複数の業者を水平比較することが重要です。

 

管理会社選定のまとめ

アパート経営にあたっては管理会社の選定が成否のカギとなります。具体的には以下のようなポイントを複数社で比較してみましょう。

・入居者募集中の物件数に対して、インターネットに情報を掲載している物件数はどれくらいか
・直近3ヶ月程度の成約率はどれくらいか
・現在の管理戸数は何戸か
・最近アパートオーナーに対してどのような提案をしたか
・管理手数料に対するサービス内容は適正かどうか

全部確認するためには、インターネットでの情報収集だけでは不十分なこともあるでしょう。できる限り何社かの担当者に会って対面で話を聞いてみることが肝要です。

記事監修者紹介

【一級建築士】登立　健一 株式会社ゼンシンダンのwebサイト監修の他、一般社団法人　全国建物診断サービスの記事も監修。